Buenas noticias: si tienes o has tenido hipoteca debes saber que...

Viernes, 17 Noviembre 2017 10:33 Escrito por  Mª Luz García Martí Publicado en Economía Visto 897 veces

Por fin tenemos sentencia de la Audiencia Provincial en materia de los llamados gastos hipotecarios. Hasta ahora los bancos y cajas venían desestimando cualquier pretensión que los usuarios intentaran hacer valer en relación a noticias recientes que tanto en televisión, como en redes o prensa escrita nos venía llegando de manera exhaustiva, y si fuera tu caso, lo más probable es que te encontraras en una negativa rotunda sin más trámite y sin siquiera una previa negociación. El R.D. publicado para regular estas prácticas conciliadoras con entidades y usuarios, poco o ningún éxito ha obtenido como se ha visto en la práctica. Pues bien, esta sentencia nueva, la número 438 de 6 de noviembre, en nuestra ciudad arroja un balón de oxígeno para solucionar con garantías cualquier pretensión o demanda planteada.

A continuación, y en modo de preguntas habituales que nos llegan a nuestro despacho intentaré despejar esas dudas…

 

¿Cómo nace el derecho a solicitar la devolución?

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declara como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos, como el Popular y el BBVA, han estado imponiendo a los clientes el pago de todos los gastos de formalización de las hipotecas. Unos gastos que, al menos en parte, deberían ser asumidos por los bancos. “El interesado principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin lugar a dudas, el banco, pues gracias a ello obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial”, 

 

¿Qué gastos son los que puedo reclamar?

Los gastos que se pueden reclamar son los correspondientes a la gestoría, siempre y cuando la impusiera el banco (que en la inmensa mayoría así es), también la notaría que conocerá del acto protocolario. Debemos añadir tanto la minuta del Registro de la Propiedad, donde se registra la hipoteca de cuyo acto es únicamente interesado el propio banco como tasación e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Estos gastos varían según la comunidad autónoma, la entidad bancaria y el año de constitución de la hipoteca, pero, aproximadamente, serán unos 3.000 euros en un préstamo hipotecario de 150.000 euros o unos 2.000€ en uno de 90.000 euros, además, a todas estas cantidades habría que sumar los intereses que hayan devengado.

No existe un criterio fijo en cada tribunal que ha conocido de estos casos a nivel individual y podemos ver distintas sentencias estimativas totalmente en unos casos y parcialmente en otros.  Lo que sí está claro es que debemos instar el procedimiento de reclamación si por lo menos queremos ver paliado el efecto de los cuantiosos gastos que supone la compra venta de vivienda con su correspondiente hipoteca.

 

¿Qué documentos necesito?

Para poder reclamar los gastos de constitución y formalización de la hipoteca, necesitamos acreditar los distintos gastos ocasionado por lo que es imprescindible tenerlos bien porque los tenemos en la propia constitución de hipoteca bien porque los solicitemos a los proveedores de los servicios, a la propia notaría o al banco (éste último suele negarlos). La documentación necesaria para iniciar el procedimiento es:

- Copia de la escritura del préstamo hipotecario. 

- Facturas de notaría, registro, tasación, comisiones de apertura y estudio, gestoría (normalmente suelen estar grapadas al final de la propia escritura bien a nivel individual bien en una hoja resumen).

- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Modelo 600 o 601). Al igual que sucede con las facturas, podrán dirigirse a la gestoría que tramitó el préstamo y solicitar copia. 

 

¿Qué pasos hay que seguir para reclamar?

En primer lugar, hay que realizar una reclamación a la entidad bancaria de carácter amistoso o extrajudicial, donde solicitaremos la devolución de los importes que consideramos pagados indebidamente entregando original y copia con el sello correspondiente. En caso más que probable de que no se atienda la reclamación extrajudicial y el cliente quiera recuperar su dinero, deberá acudir a la vía judicial. 

 

¿Puedo reclamar otro tipo de gastos considerados “abusivos”?

Efectivamente, se pueden reclamar, ya que se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (Artículo 89.3.4) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (Artículo 89.3.5).

Además de la falta de reciprocidad entre los derechos y obligaciones de las partes y la dificultad para el consumidor de valorar las consecuencias por desconocer en el momento de la firma del contrato el cúmulo de actuaciones en las que eventualmente podría valerse la entidad contratante de tales profesionales sin ser preceptivo (actos de conciliación, procedimiento monitorio, juicio verbal en reclamación de cantidad inferior a la establecida legalmente…), lo que de por sí sería suficiente para considerar la cláusula como abusiva, resulta correcta la declaración de nulidad de la misma, conforme a los Artículos 86 TRLCU y 8 LCGC.”

 

¿Puedo reclamar si la hipoteca está ya cancelada?

Todo el mundo que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario puede reclamar los gastos. Tanto si tu hipoteca está activa, como si has vendido tu casa o si has realizado novaciones sobre el préstamo inicial, puedes reclamar los gastos.

 

¿Qué me costará iniciar el procedimiento?

Por el estudio previo del caso no le cobraremos ningún gasto, siendo informado de los beneficios, inconvenientes o problemática que pudiera devenir en cada caso en particular. Normalmente establecemos contrato de servicios de “cuota litis” que viene a limitar los honorarios a percibir al resultado final obtenido.

 

Mª Luz García Martí

Abogada Asesoria fiscal, Mediadora de conflictos

Gestoria Asesoria Ruix 

Av. de Gomez Ferrer, 40, 46910 Sedaví, Valencia

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